房地产正在进行一场深刻变革
今年二季度以来，不受银行信贷削减等因素影响，全国楼市转入下滑期，企业销售业绩不欠佳，资金压力大大增大，房地产整体大环境因为惜贷常态化而发生变化，造成大多数房企对于未来市场前景越发乐观，拿地日趋慎重和理性，土地市场也呈现一些新的特征。那么，对于2014年全国土地市场来讲，呈现哪些明确特征？未来土地市场否有新的转机？未来土地市场将呈现哪些变化？总结：2014年全国土地市场四方面的特征不受银行信贷削减、企业销售业绩下降等因素影响，土地市场总体转入下滑期，甚至二季度以来不少城市还再现土地流拍的现象，同时，由于品牌房企的布局策略分化与楼市展现出分化造成今年全国土地市场展现出差异化，有所不同城市土地市场展现出为差异化，局部市场依然有优质地块发售，淡市当中也有地王重现的现象。具体来讲：第一、不受银行信贷削减、企业销售业绩下降等因素影响，房企资金面比较紧绷，不断扩大再行投资意愿减少，土地市场总体转入下滑期。中指系统数据表明，2014年1-11月，全国300个城市各类土地共计成交价16.5亿平方米，同比上升29.2%，降幅多达土地发售量。
其中，住宅用地成交价7.5亿平方米，同比大幅度上升34.3%；招商用地成交价3.1亿平方米，同比上升33.2%。第二、土地市场成交价展现出总体更为下滑，但是由于品牌房企的布局策略分化与楼市展现出分化造成今年全国土地市场展现出差异化，有所不同城市土地市场展现出为差异化。一线城市土地市场展现出依然不劣，土地出让金也没经常出现下降，二线、三四线城市下降更为显著，土地市场分化特征显著。以一线城市为事例分析，同策咨询研究部数据表明，2012年北上广浅四个一线城市土地出让金合计2020亿元；2013年四个一线城市土地出让金激增至5245亿元，土地出让收益大幅提高；2014年1月-12月18日，北上广浅四个一线城市土地出让金合计4880.98亿元，去年同期为5003.64亿元，同比微跌2.45%，并没经常出现显著下降。
第三、多个城市土地流拍现象再现，在可供地量与节奏上，被迫地方政府有可能会通过增加供地计划、上升土地出让节奏、减少入市门槛等措施防止土地市场流拍，以挽回土地市场僵局。从上半年特别是在是第二季度土地市场展现出来看，房地产开发投资及土地购买面积呈现出上升特征，这意味著全国重点城市土地市场开始遇冷。比如2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖会萧条，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块明显减少，底价成交价沦为主流，溢价率、楼板价较高地块或许已绝迹。
从土地流拍现象经常出现的原因来看，主要还是由于银行信贷削减持续造成市场成交量下滑，由此研发企业资金面更加紧绷，拿地动作比较更加慎重所致。此次土地市场流拍现象有可能因为银行信贷削减的沿袭而之后经常出现，并且有渐渐激增的趋势。在这样情况下，今年国土资源部停止对外公布全国住房用地供应计划，交由地方自行发布各省供地计划。
这将减少地方政府在土地供应方面的主动权，特别是在是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过增加供地计划、上升土地出让节奏、减少入市门槛等措施防止土地市场流拍，以挽回土地市场僵局，取得更好的土地出让金溢价收益。第四、今年全国土地市场展现出总体下滑，但淡市当中因优质地块的发售造成局部市场依然有热点，甚至地王重现。今年二季度以来，在国内大多数大中城市房价遭遇 倒春寒争相折扣销售的当口，部分城市地王再现，比如5月底中冶49.5亿底价夺下天津新的八大里地王，西安悦荟以大约2466万元/亩夺下解放路商圈单价地王，7月份的丽丰控股取得黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块全国楼板价地王、广州万科荔湾新的地王、保利置业花都区新的地王、金隅番禺地块 市桥地王、8月的郑东新区龙湖区域地王等等。
再行比如，至第四季度，各地年底大规模推地的翘尾行情经常出现，还包括上海董家渡地王，各地11-12月份集中于推地等措施等，各重点城市土地市场成交量超过小高峰。趋势：2015年土地市场之后分化，房企拿地策略将之后寻求改变综上所述，今年土地市场总体下滑早已沦为定局，那么，未来土地市场否有新的转机？未来全国土地市场将呈现哪些变化？第一、宏观经济依然正处于调整期，房地产市场不可避免依然不会受到影响，楼市短期内无法有较显著的恶化，此时，各地楼市成交量及库存去化周期压力之后展现出分化，房企拿地策略更进一步分化，最后使2015年全国土地市场展现出更为差异化。从近期市场展现出来看，由于受到影响政策实施、房企冲刺年报业绩等因素，有助提升市场去化速度，2014年年底楼市成交量翘尾行情可期。
但由于当前库存压力依然较小、房企扩展盲动性等因素，2015年楼市依然面对去库存压力，去库存依然是市场主旋律。同时，有所不同城市呈现分化特征，一线城市及市场基本面较好的部分二线城市(合肥、南京、南昌、 苏州、石家庄等)之后寄予厚望，其他大多数城市依然面对去库存的压力，有所不同城市土地市场展现出为差异化。
因此，对于房企来讲，应当根据未来市场去库存的主基调调整有所不同城市的拿地投资策略，增大对于一线城市及部分市场基本面较好的二线城市的投资力度，必要削减其他有较小去库存压力的城市的投资拿地规模。第二、新的经济规划或城市规划热点区域的土地市场依然有一点房企注目。比如各地新区规划获批、自贸区规划获批、地铁线路沿线热点区域等等，都会带给楼市的投资机会。
以自贸区为事例，上海自贸区正式成立之后，住宅用地、招商用地、工业用地的价格短期内之后较慢下跌，特别是在是工业用地，溢价率展现出堪称难以置信。从地价较慢下跌背后的原因来看，很非常简单，由于自贸区的获批，自贸区内产业用地的市场需求较慢减少，而土地资源的有限性不致会符合所有企业的市场需求，这势必会让自贸区板块内土地价值持续下跌，这对于房企来讲，也就意味著投资研发的机会。
因此，广东、天津、福建等自贸区获批后，自贸区电磁辐射范围内的土地市场也防止没法房企想方设法拿地抹黑的现象，这也许也正是这些热点区域的投资价值所在。第三、在楼市调整期及新型城镇化的市场背景下，房企拿地模式将之后寻求改变，通过地产+X产业方式展开跨界投资，构建企业的战略转型。
每一轮市场周期的变化都会给房地产市场带给新一轮的市场变革。2014年，在银行信贷削减的市场背景下，全国房地产市场转入了新一轮的市场低谷期，全国房地产行业面对着新一轮的市场变革。而这样的变革主要所求为：在楼市充份竞争的市场环境中，全国性品牌大企业通过过去几年在房地产市场的必要跑马圈地模式有限，特别是在是在土地成本、融资成本持续上升的市场背景下，企业沿袭过去圈地囤地模式已不是非。
同时，住宅行业研发利润率的渐渐走低，房企原先的以全然住宅业务居多的研发模式早已过时，这对于品牌房企来讲，在已完成全国化布局之时，又被迫马不停蹄战略转型，考虑到业务多元化或相结合房地产主业展开跨界转型。此时，企业势必会通过其他间接方式展开拿地，特别是在是在新型城镇化的市场背景下，房企势必会南北产业扩展与转型之路，通过地产+X产业方式展开跨界投资，构建企业的拿地与发展战略的转型。
从未来几年趋势来看，品牌房企通过地产+X产业方式的跨界投资战略转型还不会如火如荼展开，这些房企企图通过房企+X产业的操作者模式使城市、资本、产业与人口的协调发展，在新型城镇化的过程构建企业的发展价值。
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